Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı; yasal mevzuatımız uyarınca bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasının bir yoludur. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı Türk Medeni Kanunu’nun 713. Maddesinde düzenlenmiştir. Madde hükmü, “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” şeklindedir.

Bir taşınmaz üzerinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet hakkını kazandığını iddia eden kişi hazineye ve ilgili kamu tüzel kişisine veya varsa tapuda malik gözüken kişilere karşı dava açarak taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca mirasçıların birbirlerine karşı bu davayı açamayacağıdır.

Davanın açılmasının ardından mahkeme tarafından davanın konusu, gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden olmaz  ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara,  uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Kanun maddesi incelendiğinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması için belirli şartlar getirildiği görülmektedir. Bunları üç grup halinde incelemek gerekirse;

1.         Taşınmaza ilişkin koşullar:

Taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmaması.

Taşınmazın malikinin tapu kütüğünden anlaşılamaması.

Taşınmazın malikinin yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunması.

Bu koşullardan birinin mevcut olması durumunda taşınmaza ilişkin koşul gerçekleşmiştir. Tapu kütüğünde kayıtlı bulunan ve malikinin kim olduğu belli olan bir taşınmaz hakkında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı iddiasında bulunulamaz.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun yürürlüğe girdiği ilk dönemde madde metninde taşınmazın malikinin yirmi yıl önce ölmüş olması da taşınmaza ilişkin şartlar arasında sayılmıştır. Ancak Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli, 2009/58 Esas ve 2011/52 Karar sayılı kararı ile madde metninde yer alan “ölmüş” ibaresi iptal edilmiştir. Kararın gerekçesi olarak mülkiyet ve miras hakkı değerlendirilmiştir. Herkesin miras hakkı olduğu ve buna bağlı olarak edinmiş olduğu mülkiyet hakkının zamanaşımına tabi olmadığı, “zaman ötesi” bir hak olduğu ve tapuda intikal gerçekleşmemiş olsa dahi mirasçılar üzerindeki mülkiyet hakkının miras bırakanın ölümü ile doğmuş olduğu gerekçeleri ile madde metnindeki ölmüş ibaresi iptal edilerek kaldırılmıştır. Bu karar ile birlikte malikinin yirmi yıl önce ölmüş olduğu taşınmazlar açısından olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı mümkün olmamaktadır.

Taşınmaza ilişkin koşullarda bir diğer husus ise taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmasıdır. Kamu malı olan bir taşınmaz hakkında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı iddiasında bulunulamaz.

2.         Zilyetliğe İlişkin Şart:

Madde metninde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı iddiasında bulunulabilmesi için taşınmaza malik sıfatı ile davasız ve aralıksız yirmi yıl süre ile zilyet olunması gerektiği şartı getirilmiştir. Dava açılması halinde zilyetlik iddiasında bulunan kimse bu iddiasını ispatlamak zorundadır. İspat aracı olarak ise her türlü yasal delil kabul edilmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay’ın ilgili tüm daireleri tutarlı bir biçimde 20 yıllık zilyetlik süresinin dava tarihine kadar gerçekleşmiş olması koşulunu aramaktadırlar. Dava açıldıktan sonra işleyen süre zilyetliğe eklenmemekte ve dava tarihinde 20 yıllık süre dolmamış ise zilyetlik süresinin eksik olması ve madde gereklerini karşılamaması sebebi ile reddedilmektedir.

Dava tarihine kadar 20 yıllık sürenin gerçekleşmesi de zilyetlik yolu ile mülkiyeti kazanmanın temel ve asli bir koşuludur. Bu koşulun zilyetlik için öngörülen diğer koşullardan bir farkı bulunmamaktadır. Bu süre usul hukukuna ilişkin bir süre olmayıp maddi hukuka ilişkin ve mülkiyet hakkının oluşması için öngörülen bir süredir.

Yargıtay tescil davasının kendine özgü ve özel kuralları olan bir dava olması nedeniyle davanın reddinden sonra tescil için öngörülen koşulların tümünün birlikte yeniden oluşması halinde dava açılabileceğini ilke olarak kabul etmektedir. Zilyet tarafından açılan tescil davasıyla sınırlı olarak kabul edilen bu uygulama genel kuralın ayrık bir durumunu oluşturmaktadır. Dava açılmasının doğal sonucu olarak tescil davasının açıldığı tarihten, davanın reddine ilişkin kararın kesinleşmesi tarihine kadar geçen zilyetlik süresi dava konusu olduğundan sonra açılan tescil davasına eklenemeyecektir. Bir başka anlatımla davanın kesinleşmesinden itibaren yeniden 20 yıllık sürenin dolmuş olması gerekecektir.

Borçlar Kanunu’nun 133/2. maddesine göre alacaklı borçluya karşı mahkemede veya hakim önünde dava açarak ya da karşılıklı bir iddia ileri sürerek alacağını dermeyan ettiği takdirde zaman aşımı kesilir. Tescil davalarında zilyedin tescil istemiyle başvuruda bulunması dava, hazinenin veya tapu kayıt maliki mirasçılarının tescil istemine karşı koymaları da def’i niteliğindedir. Zilyet tarafından dava açılması, davalı hazine veya kayıt malikinin mirasçıları tarafından davaya karşı konulması zaman aşımını keser.

Zaman aşımının kesilmesinin sonuçları Borçlar Kanunu’nun 135. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre zamanaşımının kesilmesi halinde sürenin yeniden işlemesi gereklidir. Zaman aşımının kesilmesinin doğal sonucu ise önceki sürenin geçersiz sayılmasıdır.

Bu sebeplerle yeniden dava açılabilmesi için kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması açısından gerekli olan tüm koşulların kümülatif olarak yeniden gerçekleşmesi gerekecektir. Kanaatimizce mevzuatımızda kabul edilen dava şartlarından “kesin hüküm şartına” rağmen özellik arz etmesi sebebi ile bu davalar için böyle bir uygulamanın geliştirilmesi isabetlidir. Zamanaşımının kesilmesinin bir sonucu olarak tüm şartlar ile birlikte yirmi yıllık zilyetlik şartının da yeniden başlayıp gerçekleşmesinin gerekli kılınması da haklar arasında bir denge kurmuş olmaktadır. Ayrıca, böyle bir uygulamaya gidilerek dava şartı olan kesin hüküm konusundaki aykırılık da ortadan kalkmış olmaktadır. Nitekim; bir davanın kesin hüküm sebebi ile dava şartı yokluğundan reddedilebilmesi için davada tarafların, vakıanın ve netice-i talebin aynı olması gerekmektedir. Ancak Yüksek Mahkemece geliştirilen bu uygulama sayesinde tüm sürelerin ve şartların tekrar oluşması bir başka vakıa oluşturmakta ve böylelikle kesin hüküm dava şartı açısından da bir aykırılık ve çelişki yaratmamaktadır.

Üzerinde durulması gereken hususlardan biri de zilyetliğin geçici kaybıdır. Bu durumda zamanaşımı süresi işlemeye devam eder. Kısacası zilyetliğin geçici kaybı, zilyetliğin kaybı olarak nitelendirilmemektedir. Zilyetlikten yararlanma şartını taşıyan her zilyet kendisinden önceki zilyedin sürelerinin kendi zilyetlik süresine ekleyebilecektir.

3.         İtiraz Süresi İçerisinde Davalıların İtiraz Etmemesi:         

Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı iddiası ile dava açılması halinde mahkemece bir defa gazetede ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa uygun araçlarla ilan yayınlanacaktır. Bu davanın ilgilileri; hazine, ilgili kamu tüzel kişileri ve varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılardır. Mahkemenin yapacağı son ilandan sonra davadaki ilgililerin itiraz etme hakkı doğacaktır. İtirazın yapılması için öngörülen süre ise üç aydır.

Mahkemece yapılacak son ilandan itibaren üç ay içerisinde ilgililerce itirazda bulunulmaması veya yapılan itirazın mahkemece haksız olduğu kanaatine varılması durumunda taşınmazın davacı zilyet adına tesciline karar verilecektir.    

Mahkemece yapılan son ilanın akabinde yapılan itirazın haklı olduğu kanaatine varılırsa da davacı zilyedin taşınmazın kendi adına tescil edilmesine dair talebi reddedilecektir. Eğer itiraz eden ilgili taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı iddiasında bulunur ve taşınmazın kendi adına tescilini talep etmiş ise de mahkemece buna ilişkin bir karar da verilebilecektir.

Saygılarımızla.

Ezgi Çağla Güngör