Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davaları
İzmir, 06.05.2020
Taşınır ve taşınmaz kiralarına ilişkin tüm hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin, kira sözleşmesini feshedebilmesi için bildirim yolu ile fesih ve dava yolu ile fesih imkanı bulunmaktadır. Bu yazımızda kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerini ele alacağız.
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
1.1 Gereksinim (İhtiyaç) Nedeni ile Tahliye
Kiraya verenin; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk torun vs.), üstsoyunun (anne, baba, babaanne vs.) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin (nafaka vermekle yükümlü olduğu kişi vb.) konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralanan taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa, kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir. İhtiyaç sebebi ile tahliye talebinde bulunan kişinin malik olması zorunlu değildir. Kiraya veren; intifa hakkı sahibi veya alt kiralayan ise, bu durumda bu kişiler de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabilirler. Burada düzenlenen hükümler hem konut kiraları hem de iş yeri kiraları için uygulanmaktadır.
Kiraya verenin sayılan bu kişilerin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini talep edebilmesi için, öncelikle bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. İhtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir. İhtiyacın gerçek ve samimi olmasının yanı sıra sürekli ve zorunlu da olması gerekir.
Yargıtay’ın yerleşik uygulamaları gereği devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmamaktadır. Bununla birlikte henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süre gerektiren ihtiyaçlar da tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir. Kısacası, gerçek ve samimi bir ihtiyaç mevcut olmalı ve bu ihtiyacın davanın açıldığı tarih ile yargılama süresince devam ediyor olması gerekmektedir.
İhtiyaç sebebi ile tahliye davası; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümler kapsamında fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılabilmektedir. Yani taşınmazlar için TBK 329’da öngörülmüş olan 6 aylık fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirim ile sözleşmenin sonu tayin edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekecektir.
Örneğin, 01.02.2020 başlangıç tarihli belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, her yılın 31 Temmuz veya 31 Ocak tarihleri altı aylık fesih dönemlerinin sonu olduğundan, bu tarihlerden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilmek için, üç aylık fesih bildirim sürelerine uyularak, yani en geç 30 Nisan veya 31 Ekim tarihlerine kadar kiracıya bildirimde bulunulmalıdır.
Diğer yandan, TBK’nun 353. Maddesi uyarınca, en geç dava açma süresi içerisinde, kiracıya sözleşmenin yenilenmeyerek tahliye davası açılacağına dair bildirimde bulunulursa, dava açma süresi yeni kira yılının sonuna kadar uzamış olacaktır. İhtarnamenin, 1 aylık dava süresi içerisinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nda “yeniden kiralama yasağı” düzenlenmiştir. Buna göre ihtiyaç sebebi ile kiralanan tahliye edilmişse; kiraya veren, tahliye edilen taşınmazı üç yıl içinde haklı bir sebep olmaksızın tahliye eden kiracıdan başka birine yeniden kiraya veremez. Haklı sebep kavramı somut olaya göre belirlenecek olup hakimin takdir yetkisi bulunmaktadır. Bu hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Ancak Yargıtay uygulaması; gereksinim sebebiyle kiraya verenin mahkemeden tahliye kararı alması ve bu karar ile icra takibine geçilmesi suretiyle kiracıyı çıkarması halinde bu ceza yaptırımının söz konusu olacağı; salt kiraya verenin gereksinimi sebebiyle sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmesi üzerine kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltması halinde bu cezanın uygulanmayacağı yönündedir.
1.2 Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Kiraya verilen taşınmazın; yeniden inşası ve imarı nedeni ile gerçekleştirilecek esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme işlemleri sırasında söz konusu taşınmazın kullanılmaya devam edilmesinin mümkün olmaması halinde kiraya veren tarafından dava açılarak kiracının tahliyesi talep edilebilir.
Yeniden inşa ve imar nedeni ile tahliye davasının açılabilmesi için; tahliyeye sebep olan tadilatların esaslı olması ve bu tadilat süresince taşınmazın kullanılmasının mümkün olmaması gerekmektedir.
Kiralananın yeniden inşası ve imarı nedeniyle açılacak tahliye davaları; belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümler kapsamında fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılabilmektedir. Bu süreler hak düşürücü süreler olup re’sen nazara alınmaktadır.
Yukarıda açıklamış olduğumuz “yeniden kiralama yasağı ve bu kapsamda ödenecek olan tazminat” kiralananın yeniden inşası ve imarı tahliye sebebi için de geçerlidir. Ancak buradaki yeniden kiralama yasağı taşınmazın eski hali için geçerlidir. Yani kiraya veren, taşınmazı eski hali ile 3 yıl içinde tahliye eden kiracıdan başka birine kiraya veremeyecektir. Bununla birlikte taşınmaz, inşa ve imar faaliyetlerinin bitiminde yeniden kiraya verilecekse tahliye edilen kiracının öncelikli olarak kiralama hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren böyle bir durumda eski kiracısına yazılı bildirimde bulunmalıdır. Eski kiracı bildirim tarihinden itibaren bir ay içinde bu öncelik hakkını kullanabilecektir.
1.3 Yeni Malikin Gereksinimi Nedeni İle Tahliye
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmazın herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonra erdirebilir. Bunun için kiralananı sonradan edinen kişi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesine konu taşınmazı kullanma zorunluluğu olduğunu ispat etmesi gerekir. Söz konusu konut ve iş yeri gereksiniminin zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmektedir.
Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği gibi; dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu süreler de hak düşürücü süreler olup re’sen dikkate alınmaktadır.
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Bunun dışında, kira sözleşmesinde yer bakımından başka bir mahkeme tayin edildiyse, tahliye davası bu mahkemede de açılabilir.
3. Hak Düşürücü Süreler
Yukarıda ifade etmiş olduğumuz üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve yeniden inşa ve imar sebepli tahliye davası; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davasında ise yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği gibi; dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Bununla birlikte; kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Tahliye davalarının süresinde açılıp açılmadığını tespit açısından kira sözleşmelerinin başlangıcının bilinmesi önem arz eder. İspat yükü, tahliye davasını açan davacıya yani kiraya verene aittir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi her türlü delil ile ispat edilebilir. Elektrik, su, doğalgaz, telefon, internet bağlantısı için ilgili kurum ve kuruluşlar ile yapılan sözleşmeler ispat aracı olabileceği gibi, tanık anlatımlarına dayanarak da kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ispat edilebilir. Davacı tarafından başlangıç tarihinin ispatlanamaması halinde ise, davalının bildirdiği tarih kira sözleşmesinin başlangıç tarihi kabul edilir.
Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle önceki dönemde açtığı tahliye davasında verilen karar, daha sonraki bir dönemde açılan tahliye davası için kesin hüküm oluşturmaz.
4. Mahkeme Hükmünün İcrası
Tahliye davası sonunda Mahkemece davanın kabulüne, yani taşınmazın tahliyesine karar verilirse; bu karar icra takibine konu edilerek taşınmazın tahliyesi sağlanır.
5. Sonuç
Özetle; kiraya verenden kaynaklı tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Bu gerekçeler ile tahliye davasının açılabilmesi için öngörülen süreler hak düşürücü sürelerdir ve mahkeme tarafından re’sen dikkate alınmaktadır. Bu sürelerin uzatılması ancak belli koşullar halinde mümkündür. Yargıtay uygulamaları gereği, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılan tahliye davalarında genel olarak aranan koşul; dayanılan sebebin gerçek, samimi ve esaslı olmasıdır. Bunun tespitinde hakimin takdir yetkisi olup somut olaya göre bir değerlendirme yapılmaktadır. Yine kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinin hepsi için “yeniden kiralama yasağı” söz konusudur. Bu yasak ile kötü niyetli tahliyelerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Kanunda düzenlenen bu şartlara ve yasaklara uymayan kiraya veren, tazminat cezası ile karşı karşıya kalacaktır. Ancak bu hususta Yargıtay uygulamalarında farklılık olduğunu; mahkemeden tahliye kararı alınarak bu karar ile icra takibi başlatmak suretiyle kiracıyı çıkarması halinde bu ceza yaptırımının söz konusu olacağı, salt kiraya verenin gereksinimi sebebiyle sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmesi üzerine kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltması halinde bu cezanın uygulanmayacağı yönünde kararların olduğunu da hatırlatmakta fayda vardır.
Saygılarımızla
Av. Ezgi Çağla Güngör