Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
İzmir, 07.05.2020
1. Tahliye Taahhüdüne İstinaden Kiracının Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi uyarınca; kiracı, kiralanan taşınmazın kendisine teslim edilmesinden sonra kiraya verene söz konusu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin bir taahhütte bulunur ve o tarihte mezkur taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
Tahliye taahhüdünde bazı unsurların bulunması zorunludur. Buna göre;
- Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekmektedir.
- Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının kendisinin vermesi gerekir. Kiracı ile birlikte yaşayan eşinin, çocuğunun yahut kardeş ya da ana, babasının verdiği taahhüdün hukuken hiçbir geçerliliği yoktur.
- Tahliye taahhüdünde, tahliye edilecek tarihin belirtilmesi gerekmektedir
- Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Bu husus kiracının korunması için getirilmiş bir şart olup bunun aksinin ispatı kiracıya düşer. Kiracı bu durumun aksini her türlü delille ispat edebilir.
Yargıtay’ın yerleşik uygulaması gereği; kiralananın tesliminden önce verilen tahliye taahhütleri geçersiz sayılmaktadır.
2. İki Haklı İhtar Sebebiyle Kiracının Tahliyesi:
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca; kiracı, sözleşme süresi içinde kira sözleşmesinden doğan kira borcunu ödemez ve bu sebeple iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Dava yolu ile talep edilecek borcun kira borcu olması gerekmektedir. Bununla birlikte kiracı, kira borcu dışındaki bir borcunu ödemiyorsa iki haklı ihtar sebebi ile tahliye yoluna başvurulamaz.
Kiracıya gönderilen ihtarnamede ödenmeyen kira borcunun miktarı ve hangi aya ait kira borcu olduğu yazılmalıdır. Aksi halde yine iki haklı ihtar sebebiyle tahliye yoluna başvurulamayacaktır. Ayrıca gönderilen ihtarnamelerin takip eden aylara tekabül etmesi de gerekli değildir. Bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gönderilmesi, bu sebebe dayalı tahliye davası açılması için yeterlidir.
3. Kiracının Ya Da Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3. Maddesi uyarınca, kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe ya da belediye sınırları içinde ikamete elverişli bir taşınmazları varsa ve kiraya veren bu durumdan kira sözleşmesi kurulurken haberdar değilse; kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Özellikle belirtmek gerekir ki; bu yönde bir tahliye davasını ancak taşınmazın maliki açabilmektedir.
4. Fuzuli İşgal Sebebiyle Kiracının Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. Maddesi uyarınca; kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiraladığı taşınmazı başka birine alt kira olarak kiralayamaz. Sözleşmeye aykırı bir durumda taşınmazı işgal eden kişiler için asıl kiracıyı tahliye ediyormuş gibi ihtar süresi gözetilmeksizin tahliye davası açılabilir.
5. Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiracının kira sözleşmesi kapsamında hukuka aykırı davranışlar sergilemesine yönelik düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu’nun 316. ve devamı maddeleriyle hüküm altına alınmıştır. İlgili düzenleme şu şekildedir:
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
Kiracının, mezkur taşınmazı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranışlar sergilemesi durumunda kiraya veren, kiracıya 30 güne kadar bir süre vererek meydana gelen aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğine dair bir ihtarda bulunabilecek ve hemen ardından tahliye davası açabilecektir.
Bununla birlikte kiracı kiralanana kasten ve ağır zarar vermiş ise veya kiracıya süre verilmesinin bir yararı olmayacak ise ya da kiracının uymadığı yükümlülüğü sebebi ile kiraya veren, komşular ve kiracı ile aynı taşınmazda oturan kişiler açısından kira sözleşmesinin devamı çekilmez bir hal almış ise; kiraya veren süre öneli vermek zorunda olmaksızın yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal feshetme hakkına sahiptir.
6. İlamsız İcra Prosedürü İle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi
İstisnai olarak, bazı sebeplerin varlığı halinde, ilk önce mahkemede tahliye davası açmadan, kiraya verenin, doğruca icra dairesine başvurarak, kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyebileceğini kabul edilmiştir.
Bu durum; kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin bitmesi hallerinde mümkündür. Ödeme emrine 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmez ve 30 günlük süre içinde takibe konu kira borcu alacaklıya ödenmezse kiraya veren tarafından icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesi talep edilebilir.
Sonuç olarak, belirtmek gerekir ki; konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebepleri, ancak kanunda sayılan sebepler doğrultusunda söz konusu olabilir. Tahliye sebepleri kanunda tahdidi olarak sayılmıştır. Kiraya veren tarafından, söz konusu sebeplere dayalı olarak tahliye davasının açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla, kiraya veren yeni kira dönemi boyunca da tahliye davası açma hak ve yetkisine sahip olacaktır.
Saygılarımızla,
Av. Ezgi Çağla Güngör