Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

İzmir, 04.05.2020

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; sözleşme konusu gayrimenkul (arsa) sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhide (yükleniciye) devretmesi, müteahhidin de bunun karşılığında belirlenen süre içerisinde söz konusu arsa üzerine sözleşmede ve projede belirtilen vasıfta inşaat yapıp bu bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir. Görüldüğü üzere bu sözleşmede karşılıklı iki edim yer almaktadır.

Kat karşılı inşaat sözleşmesi, kanunda düzenlenmemiş olması nedeniyle isimsiz; genellikle taşınmaz satım vaadi ile eser sözleşmesinin birbirinin karşılığı olarak bir araya gelmesi nedeniyle çift tipli ve karma bir sözleşmedir. Sözleşmede birden fazla taraf olabileceği gibi taraflar tüzel kişi de olabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh düşülmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri konusundaki hükümlerle aynı usule tabidir. Tapu kaydına herhangi bir mahkeme kararı doğrultusunda tedbir konulması, sözleşmenin tapuya şerh düşülmesine engel teşkil etmez. Mahkeme kararıyla konulan tedbire rağmen sözleşmenin tapuya şerh düşülmesi gerekir. Söz konusu şerh ayni hakka menfi ya müspet herhangi bir halel getirmemektedir ve amacı tapu kütüğündeki ayni hakka halel getirebilecek hukuki işlemleri önlemek amacına ters düşmemektedir. Ancak uygulamada hukuki dayanağı olmamasına rağmen mahkemece verilen tedbir kararı doğrultusunda sözleşmenin tapuya şerhinden imtina edildiği görülmektedir.

Müteahhit ile arsa sahipleri arsasında yapılan sözleşme gereği inşaatın nasıl yapılacağı ve inşaatın yapımında kullanılacak malzemelerin hangi türden olacağına ilişkin kararlaştırmalar sözleşmenin devamı olan teknik şartnameyi oluşturmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsaya ve taraflara dair bir takım şartlar vardır. Bunları kısaca özetlemek gerekirse:

1. Arsaya İlişkin Şartlar:

Arsanın üzerine inşaat yapılmasına müsait olması:

Arsanın imar parseli vasfında olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılır. Geçersiz sözleşmeye dayanılması mümkün olmadığından, sözleşmenin yerine getirilmesi veya getirilmemesi sebebiyle doğan zararın tazmini istenemez.

Bu durumda açılan davada ifa imkânsızlığı sebebiyle sözleşmenin feshi yoluna gidileceğinden, arsa sahibi işin gecikmesi sebebiyle kazanç kaybı ve kâr mahrumiyeti isteyemez. Müteahhit de ancak sebepsiz zenginleşme esaslarına göre yaptığı imalatlar arsaya değer kazandırmış ise bu değer farkını isteyebilir.

Arsanın imar durumunun çıkarılması:

Arsanın sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasına uygun olması lazımdır. Bu nedenle anlaşmadan önce belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılır.

İnşaat projesi çizildikten ve arsa üzerinde kat irtifakı tesis edildikten sonra sözleşme yapmak daha sağlıklı olacaktır. Bu durumda herkesin bağımsız bölümü tapuda belli olduğundan, ilerde çıkması muhtemel paylaşımla ilgili ihtilaf ortadan kalkmış olur.

Sözleşmede projedeki numaralandırmaya veya kat irtifakı kurulmuş ise vaziyet planına göre kaç numaralı bağımsız bölümün kime ait olacağı belirtilir. Paylaştırmanın yüzde oranına göre yapılması durumunda, ilerde bu konuda uyuşmazlık çıkması kaçınılmaz olacağından yüzde ne kadarının yükleniciye, ne kadarının arsa sahibine ait olacağı ile yetinilmeyip, taraflara düşen bağımsız bölümlerin başlangıçta belli edilmesi uygun olur.

İnşaat ruhsatının alınması:

İnşaata başlayabilmek için inşaat projesi çizdirilip Belediyeye tasdik ettirilir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa bu görev arsa sahibine düşer. Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun sözleşmede belirtilmiş olması gerekir. Bu maksatla arsa sahibinin müteahhide vekâlet vermesi de gerekir. Sözleşmede ruhsat harç ve masraflarının hangi tarafa ait olduğu da belirtilmiş olmalıdır.

İnşaat süresi belediyeden inşaat ruhsatı alındıktan sonra işlemeye başlar. Bu nedenle sözleşmede ruhsat alınması için de belli bir süre gösterilmiş olmalıdır. Aksi takdirde yüklenici tarafından ruhsat alma işi sürüncemede bırakılıp, inşaat süresinin başlaması ertelenebilmektedir.

Arsa üzerinde kat irtifakı kurulması:

İnşaat ruhsatının alınmasından sonra tapuya müracaatla arsa üzerinde kat irtifakı kurulması mümkündür. Bu işlemin başlangıçta yapılması ile sözleşmeye göre belli aşamalarda müteahhide daire verilmesi mümkün olacağı gibi, müteahhidin ve arsa sahibinin kendilerine düşen bağımsız bölümleri tapulu olarak satmak gibi bir avantajları söz konusu olacaktır.

İnşaata başlanması için kat irtifakı tesis edilmesi zorunlu değildir. Bu işlem yapılmasa dahi alınan inşaat izni doğrultusunda inşaat yapılıp bitirilebilir. Bu durumda yukarıdaki belgelere oturma izin belgesi de eklenerek doğrudan kat mülkiyeti tesis edilir. Ancak bu durumda belli aşamalarda müteahhide bağımsız bölüm tapusu verilmesi mümkün olmaz. Buna karşılık hisse tapusu verilebilir.

Kat irtifakı kurulmuş bulunan inşaatlarda inşaatın tamamlanıp oturma izni alınmasını müteakip, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine tapu idaresince kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Belediyelerce oturma izni verilen kat irtifakı kurulmuş yapılarda başvuru yapılmış olmasa da, izin belgesinin bir sureti de ilgili tapu idaresine gönderilecek ve kat irtifakı re’sen kat mülkiyetine çevrilecektir.

2. Taraflara İlişkin Şartlar:

Hisseli arsalarda bütün hissedarların sözleşmeye katılmaları:

Arsa, tek kişiye ait olabileceği gibi, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu da olabilir. Medeni Kanun’un 692. maddesi gereğince paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bina inşa edilmesi ile ilgili tasarruflarda bütün paydaşların oybirliği ile karar vermesi gerekir. Elbirliği mülkiyetinde de bu kural aynen geçerlidir. Esasen bütün paydaşların başvurusu ve onayı olmadan belediyece inşaat ruhsatı verilmesi de mümkün değildir.

Ancak bütün paydaşların aynı sözleşmede yer alması şart değildir. Sonuçta hepsi ile anlaşma yapılması koşulu ile paydaşlarla ayrı ayrı sözleşmeler yapılabilir. Hatta bazı paydaşlara diğerlerinden daha az veya çok bağımsız bölüm verilmesi de mümkündür. Taraflar buna razı olduktan sonra bu şekilde yapılan sözleşmeler de geçerlidir.

Taşınmaz üzerinde intifa, irtifak hakkı gibi ayni hakları bulunan kişilerin de inşaat yapılmasına muvafakat etmeleri gerekir.

Müteahhide ilişkin şartlar:

Yukarıda izah ettiğimiz gibi arsa sahibi gibi müteahhit de bir veya birden fazla gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Birden fazla müteahhidin aynı anlaşma üzerinden birlikte sözleşmeyi imzalaması gerekir.

Müteahhidin şirket olması halinde, ana sözleşmesine göre sözleşmenin, şirket adına yetkili kılınan temsilcileri tarafından imzalanması gerekir.

Bu hususlar sözleşmeyi yapan noter tarafından da aranacaktır. Limited ve kooperatif şirketlerde sınırlı sorumluluk söz konusu olduğundan, sözleşme yaparken şirketin cinsi önemli olduğu gibi, sermayesi, ortak veya üyelerinin durumu, daha önce bu tür inşaatlar yapmış olup olmadığı gibi hususlar da önem taşır. Bu konularda arsa sahiplerinin de dikkatli olmaları gerekmektedir. Kat irtifakı tapusu verilmiş olması yeterli değildir. İnşaatın yarım bırakılması durumunda alınan tapu imtiyaz sağlamaz. Satın alan kişi dairesindeki noksanlıkları tamamlamak zorunda kalabilir.

3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekli Şartlar ve Şekle Aykırılığın Sonuçları:

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşmelerden, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğduğundan Medeni Kanun ve Borçlar Kanunu uyarınca sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. Yargıtay uygulamasında noterlerce düzenlenen sözleşmeler Tapu Kanunu’nun 26. maddesi kapsamında taşınmaz satış vaadi olarak geçerli sayılmaktadır. Bu bakımdan her şeyden önce arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu sözleşmelerin noterlerce resmi şekilde düzenlenmiş olması bir geçerlilik koşuludur. Yine buna binaen sonradan sözleşmenin koşullarındaki esaslı değişiklikler yapılması da resmi şekle tabidir. Sadece noterce imza tasdiki yeterli değildir. Aksi takdirde işlem, dürüstlük kuralı sınırları saklı kalmak üzere kesin hükümsüz sayılır.

Şekil şartlarına aykırı olarak düzenlenen sözleşme geçersiz olduğundan; tarafların verdikleri ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri istenebilir. Ancak müteahhit, arsa sahibinin yarattığı güven neticesinde inşaatın büyük bir bölümünü tamamlamışsa, yani yapılan inşaatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği karşılığının istenmesi hakkaniyete aykırılık teşkil edecekse; arsa sahibi sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez. Bu durumda arsa sahibinin, müteahhitte karşı haksız iktisap hükümlerine dayalı tazmin sorumluluğu doğacaktır.

“İnşaatın büyük bir bölümü” ölçüsü işin niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Bu durumun tespiti için mahkemelerce bilirkişi tayin edilmekte, tespiti bilirkişiler tarafından yapılmaktadır. Bu tespit sonucunda müteahhit, kendi üstünde düşen yükümlülüğü mahkemece takdir edilecek “çoğunluk’’ vasfına göre yerine getirmişse, arsa sahibi sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecektir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin şekil şartını inceledik. Müteahhidin üçüncü kişilerle yapacakları sözleşme bakımından ise şekil konusu farklılık arz etmektedir. Yargıtay uygulamaları gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitlerin, kendilerine bırakılan bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara satması, alacağın temliki olarak geçerli sayılmaktadır. Bu sebeple bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması bir zorunluluk değildir.

Müteahhitle arsa sahipleri arasındaki sözleşmede, müteahhidin bu sözleşmeden doğan haklarını başkalarına devrini yasaklayan hükümler konabilir.

Alacaklı müteahhidin alacağını başkasına temlik etmesi için arsa sahibinden (mülkiyeti devir borçlusu) onay alma zorunluluğu yoktur. Sözleşmeyle böyle bir zorunluluk da konulabilir.

Ancak müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme resmi şekle aykırı yapılmışsa ve geçersizse, arsa sahibi artık üçüncü şahsa karşı da bu geçersizliği ileri sürebilecektir. Çünkü şekil şartı düzenlemesi emredici bir düzenlemedir ve kanuni düzenlemeye aykırı sözleşme geçersizdir. Sözleşmenin geçersizliğini külli halefler dışında üçüncü kişiler de ileri sürebilir ve hakim bu hususu re’sen dikkate alır.

Müteahhidin sözleşmeden kaynaklı talep hakkına sahip olduğu bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara temlik ettiğinde, üçüncü şahıs direk arsa sahibine başvurarak, müteahhit lehine tapuda devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin kendisine devrini doğrudan talep edebilme hakkına sahiptir. Temlik sözleşmesi tarafı olan üçüncü şahıs açısından geçersizlik iddiasına baktığımızda yukarıda açıkladığımız geçersizliği iddia edilemeyecek durumda olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde nasıl ki müteahhitte karşı geçersizlik iddiasında bulunulamıyorsa, müteahhidin sahip olduğu bağımsız bölümlerin temlik edildiği üçüncü şahsa karşı da ileri sürülememektedir.

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları:

4.1 Yüklenicinin Borçları

Yüklenicinin sözleşme kapsamında üstlendiği yükümlülükler arasındaki asli edim borcu, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tamamlanıp eksiksiz teslim edilmesidir. Burada eksiksizden kasıt sözleşmenin teknik şartlarıyla beraber kararlaştırılan şekilde teslim edilmesidir. İnşaatın süresi içerisinde tamamlanıp teslim edilmesi arsa sahibinin hukuken korunan menfaatini kapsadığı için, müteahhidin bu husustaki yükümlülüklere aykırı davranışı, borçlunun temerrüdü hükümleri kapsamında kanuni yaptırıma tabi kılınmıştır.

Görüldüğü üzere kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin yerine getirmesi gereken iki asli edim bulunmaktadır: eserin meydana getirilmesi ve bu eserin teknik şartnameye uygun olarak teslim edilmesidir.

Bununla beraber yüklenicinin bu asli edimlerinin yanında bir de yan edimleri öngörülmüştür. Bunlar; sadakat yükümlülüğü, özen gösterme borcu, işi bizzat kendi yapma veya kendi gözetimi altında yaptırma, araç ve gereç sağlama borcu, inşaatı yaparken güvenlik sağlama borcu gibi edimleridir. Taraflar arasında imzalanan sözleşme ile müteahhide kanunun öngördüğü yan edimler dışında başkaca yan edimler de yüklenebilmektedir.

4.1.1 Müteahhittin Sadakat ve Özen Borcu:

Müteahhit, sözleşme kapsamındaki yükümlülükleri yerine getirirken arsa sahibinin kendisine verdiğin vekaletnameye dayanarak hareket eder. Bu sebeple basiretli davranmak ve vekalet ilişkisi kapsamında arsa sahibinin hukuki menfaatini gözetmek zorundadır. Arsa sahibinin müteahhitten özen göstermesini bekleme hakkında sahip olduğu durumlarda sadakat ve özen borcuna uygun davranmalıdır.

4.1.2 Müteahhittin İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma Borcu:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesi kapsamında yer aldığından eseri meydana getirecek olan yüklenicinin şahsı sözleşmenin kurulmasına etki eden asli faktörlerden biridir. Bu sebeple müteahhit, yüklendiği işi bizzat kendisi yaptırmak yükümlülüğü altındadır. Aynı zamanda müteahhitle arsa sahibi arasında yapılan sözleşme de eserin sadece müteahhit tarafından inşa edileceği hükmü mevcutsa aksi hareket borca aykırılık teşkil edecek ve müteahhit açısından tazmin sorumluluğu doğacaktır. Ancak böyle bir düzenleme olmasa dahi kural olarak bu tür sözleşmelerde müteahhittin kişisel becerileri ve iş yapma kapasitesi karine kabul edildiği için müteahhit üstlendiği işi bizzat kendi ifa etmekle mükelleftir.

Ancak işin niteliği itibari ile değerlendirildiğinde, (ihtilaf halinde bu hususu takdir edecek olan mahkemedir) bu durumda müteahhit kendi denetimi altında bir alt yüklenici ilişkisi kurdurabilir. Ancak bu iş yaptıracağı alt yüklenici tamamen bağımsız olmayıp, asıl yükleniciye bağlı olacaktır. Zira eserin (inşaatın), müteahhit ile arsa sahibi arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname hükümlerine göre inşa edilmesi gerekmektedir.

4.1.3 Araç ve Gereç Sağlama Borcu:

Müteahhittin üstlendiği inşaatın yapılmasına ve inşaat özelliklerine elverişli araç ve gereçleri temin etmesi gerekmektedir. Ayrıca inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanabilmesi için uygun beceri ve teknik bilgiye sahip kalifiye elemanların da müteahhit tarafından çalıştırılması gerekmektedir.

Müteahhidin yan edimlere aykırı davranışları tek başına iş sahibine sözleşmeden dönme hakkı tanımaz. Bu durumda, arsa sahibi lehine tazminat sorumluluğu doğar. Fakat yan edim olup da sözleşmeden veya işin niteliğinden müteahhidin işi bizzat yapması gerektiği anlaşılıyorsa ve buna rağmen işi başkasına yaptırıyorsa, araç ve gereç temin etme borcu, inşaata zamanında başlama şeklinde müteahhidin asli edimlerinin birer unsurları şeklindeki edimlerine aykırı davranması durumunda, arsa sahibi sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilir.

5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları:

Genel olarak teslim günü gelmiş olmasına rağmen, müteahhitin kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşmesi durumunda Borçlar Kanununun, borçların ifa edilmemesinin sonuçları hükümleri uygulanacaktır.

Müteahhit inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşerse arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir. Arsa sahibi müteahhide bir süre verip bu süre içerisinde inşaatın bitirilmesi ve teslim şartının sağlanması, aksi takdirde aynen ifadan vazgeçeceğini bildirebilir. Aynen ifadan vazgeçeceğini bildirmediğinde bu husus, aynen ifayı kabul ettiğine karinedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırılık durumuna karşılık cezai şart kararlaştırılmış olabilir. Cezai şart, müteahhidin edimini ifası konusunda gecikmesi durumunda derhal doğan bir haktır.

Genel karine olarak, teslim borcunun yerine getirilmesi, iskan (yapı kullanma izni) alındığı tarihte teslimin yapılması ile olmaktadır. Eğer sözleşmede cezai şart kararlaştırılmış ve kararlaştırılan tarihten sonra iskan alınmışsa, müteahhit arsa sahibine sahip olması gereken bölümleri eksiksiz teslim ederse dahi cezai şartı ödeyecektir.

Müteahhit, kendi edimi ifa etmemiş ise veya asli adimi olan bağımsız bölümlerin teslimi konusunda temerrüde düşmüşse (gecikmeli teslim), arsa sahibinden kararlaştırılan arsa payını kendisine devrini talep edemez.

Müteahhit inşaatın yapımına devam etmeyeceğini bildirirse, Borçlar Kanunu’nun 113. Maddesi gereği arsa sahibi müteahhit nam ve hesabına inşaatın kalan kısmını bitirebilir. Bu durumda arsa sahibinin gecikilen süre için gecikme tazminatı talep etme hakkı saklıdır.

5.1 İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini:

Müteahhit, teslim tarihi gelmesine rağmen teslimde temerrüde düşmüşse; arsa sahibi müteahhide belli bir süre vererek bu süre geçtikten sonra aynen ifadan vazgeçip müspet zararlarını talep edebilir. Ancak borcun sadece belli bir süre içinde ifa edilmesi durumunun, temerrüt sonucu artık ifanın arsa sahibi için yarar sağlayamayacağı bir durumunun mevcut olması veya müteahhidin içinde bulunduğu durum artık süre verilmesini gerektirmiyorsa arsa sahibi müteahhide süre vermeksizin derhal ifadan vazgeçerek müspet zararlarının tazminini talep edebilir veya sözleşmeden dönebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; iki taraflı sözleşme olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin de arsa devir taahhüdü söz konusu olduğu için devredilmesi gereken arsa payının müspet zarardan düşülecek olmasıdır. Kötü niyetli müspet zarar talebi dürüstlük kuralları gereği kanunen korunmamaktadır.

5.2 Sözleşmeden Dönüp Menfi Zararların Tazmini:

Arsa sahibi, müteahhit temerrüde düştüğünde aynen ifadan vazgeçerek sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için uygun bir süre verilmesi gerekmektedir. Ancak süre verilmesi gerekli olmayan durumlarda arsa sahibi derhal ifadan vazgeçip, sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme durumunda geçmişe etkili olarak sözleşmesel ilişki sona ereceğinden, taraflar sözleşme gereği verdiklerini geri alma hakkına sahip olacaklardır. Arsa, müteahhit adına tapuda tescil edilmişse arsa sahibi tapu iptal ve tescil davasıyla geri alabilecektir. Müteahhit de bir kısım inşaat yapmışsa, bunun neticesinde arsa sahibi zenginleşmiş olduğundan, arsa sahibi zenginleşme oranında müteahhide ödeme yapacaktır.

6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İle Yapılan İnşaatın Ayıplı Olması:

Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmede, inşaatın sahip olması gereken teknik özellikler kararlaştırılmıştır. Ancak kararlaştırılan şekilde inşaatın teslim edilmemesi durumunda, yapının ayıplı teslim edildiği kabul edilmektedir. Kararlaştırılan teknik şartlar hususundaki eksikliklerin ise zamanında müteahhide bildirilmesi gerekmektedir.

Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ayıba karşı tekeffül hükümleri gereği iş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Yani arsa sahibinin öncelikle ihbar yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekmektedir. Aksi taktirde, müteahhidin kasten gizlediği ayıplar ve gizli ayıplar dışında müteahhit sorumlu tutulamayacaktır. Bu ihbarın noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir. Bildirimin yapılmasından sonra arsa sahibi, ayıba karşı tekeffülden doğan haklarını kullanabilecektir.

6.1 Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Hakları:

Arsa sahibinin kendisine ayıplı teslim edilen bağımsız bölümü öncelikle yasal zamanaşımı süresi içerisinde müteahhide bildirmesi gerekmektedir. Yani burada ayıp ihbarında bulunulup, seçimlik haklarından herhangi birini kullanabilir. Ancak burada seçimlik haklarından birini kullanırken tazminat talep etme hakkını saklı tutmamış olması, tazminat talep etme hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez.

Arsa sahibinin seçimlik hakları şunlardır:

Müteahhit arsa sahibine ayıplı bağımsız bölümü teslim ettiğinde, eserin kullanılamayacak kadar ayıplı veya arsa sahibinden kabulü beklemenin hakkaniyete aykırı olacağı bir durum mevcutsa arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Ayıplı bir bağımsız bölümün teslimi durumunda arsa sahibi söz konusu ayıbı giderecek kadar bedelde indirim yapma hakkına sahiptir.
Söz konusu ayıp aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde söz konusu ayıbı bedelden mahsupla giderilmesi yoluna gitme hakkına sahiptir.

Yine müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunda arsa sahibinin haklarından biri de genel hükümlere göre tazminat isteme hakkıdır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, genel hükümlere göre talep edilecek tazminatın konusu arsa sahibinin ayıplı bağımsız bölümün teslimiyle doğan ve seçimlik hakların kullanılmasıyla giderilmeyecek zararlardır.

7. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eserin Kabulü:

Eserin kabulü; eserin tesliminden farklı olarak, arsa sahibinin müteahhidin yaptığı işi sözleşmeye uygun olduğuna ve ayıp iddiasında bulunmayacağına ilişkin bir irade açıklamasıdır. Kabul; karşı tarafa ulaşmakla hukuki sonuç doğuran ve tek taraflı bir beyandır.

Kabul beyanı, ihtirazı kayıt ile dermeyan edilebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ayıbın açık olması durumunda eser kabul edilmişse müteahhidin sorumluluğuna gidilemeyeceğidir. Ancak ayıp gizli ise burada kabul beyanında bulunulmuş olması müteahhidi sorumluluktan kurtaramayacaktır. Bu tür ayıpları daha sonra fark eden arsa sahibinin gecikmeksizin bildirim yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekmektedir. Aksi takdirde eserin ayıpla beraber kabul edildiği anlamına gelecektir.

8. Ayıptan Doğan Haklarda Zamanaşımı Süreleri:

Bağımsız bölümlerin teslimiyle ortaya çıkan ayıp ve bunun neticesinde arsa sahibine kanunen tanınan talep ve dava hakkı belli bir zamanaşımı süresine tabi tutulmuştur. Bu konuda doktrinde ve Yargıtay uygulamalarında çeşitli zamanaşımı süreleri öngörülmüştür.

Kural olarak ayıptan doğan haklar, edim konusunun teslimi tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde talep ve dava yoluyla ileri sürülebilir. Bunun yanında ayıp eğer müteahhidin kusuru ile gizlenmişse veya teslim anında kaba bir muayene ile ortaya çıkılması güç bir ayıp ise teslim tarihinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde dava ile ileri sürülebilir. Zamanaşımı süresinin kesilmesi konusunda Borçlar Kanunu’nda düzenlenen zamanaşımını kesen ilgili hükümler aynen uygulanır.

9. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İlave Bağımsız Bölüm Yapılması:

İnşaatın devamı esnasında imar durumunda herhangi bir değişiklik meydana gelmesi durumunda ilave bağımsız bölüm yapılabilir. Burada dikkat edilecek husus, ilave bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağıdır. Sözleşmede bu hal için düzenlenmiş bir hüküm yoksa sözleşme hükümlerinin yorumlanması gerekmektedir. Sözleşmede açık hüküm yoksa ve yorum yolu ile de bir sonuca ulaşılamıyorsa bağımsız bölüm bu bölüm müteahhit ile arsa sahibi arasında eşit şekilde paylaştırılacaktır.

Yine değinilmesi gereken bir diğer nokta da sözleşmede kararlaştırılan şekilde bir inşaatın meydana getirilmesi imar durumunun elverişsizliği yüzünden bağımsız bölüm ebadında küçülme veya sayıca azalma meydana gelmesi durumudur. Bu durum tek başına müteahhide yüklenilmeyeceğinden dolayı azalan veya küçülen bağımsız bölümlerin oranı veya sayısı sözleşmede taraflar için kararlaştırılan payları oranında bölüştürülecektir.

Saygılarımızla

Av. Ezgi Çağla Güngör