İki Haklı İhtar İle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun (“BK”) 352/2. Maddesi uyarınca, Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarın tebliğ edilmesine sebep olmuşsa Kiraya Veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla Kiralanan’ın tahliye edilmesi için dava açabilir. 

İlgili hüküm uyarınca;

• bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de, iki haklı ihtar, kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturmaktadır.
• bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri, ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sona erdirilebilir.
• Bir yıldan uzun süreli sözleşmelerinde ise, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması şartıyla, iki haklı ihtar ile tıpkı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, kira sözleşmesini sona erdirecektir.

BK uyarınca, kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşme hükümleri geçersiz kılınmıştır. Ancak, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, kiracısı tacir olan işyeri kiralarında, muacceliyet yasağının uygulanması 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle ertelenmiştir. Bu durumda, kiralananın işyeri olması durumunda, davalı Kiracı’nın tacir olup olmadığı önem kazanmaktadır.

Kira bedelini zamanında ödememek suretiyle, kendisine iki defa yazılı ihtar tebliğ edilen kiracı aleyhine, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.

Dava açma süresi, kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemeler tarafından re’sen gözetilmektedir.

İhtarların bir kira yılı içinde muaccel hale gelmiş değişik ayların kirasına ilişkin olarak en az iki defa kiracıya tebliğ edilmesi, ödemelerin ihtarların tebliğinden önce yapılmaması şarttır.

İhtarlar, tebliğ ile hukuki sonuç doğuracağından ödemelerde tebliğ tarihinin esas alınması gerekir. Dolayısıyla, ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemelerin hukuki değeri yoktur.

Kira sözleşmesinde Kiracı olarak birden fazla kişi bulunuyor ise, Kiracılar arasında mecburi dava arkadaşlığı olur. Bu nedenle, tüm Kiracılara ayrı ayrı ihtar gönderilip dava açılması gerekir.

Muaccel hale gelen tüm kira bedellerinin tek ihtarla istenmesi mümkün iken bölünerek iki farklı ihtara konu edilmesi ikinci ihtarı haklı kılmaz. Bu durumda bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın varlığından bahsedilemez.

Bir kira yılı içinde yapılmış iki haklı ihtara dayanan tahliye davasının Kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin bu davayı açabilmesi için önce Kiracı’ya ihtar tebliğ ederek kira bedellerinin kendisine ödenmesini istemesi, daha sonra kira bedellerinin ödenmemesi halinde ilgili ihtarları göndermesi gerekir. Dava hakkına ilişkin olan bu husus da yine mahkemeler tarafından re’sen nazara alınır.

Kiralayan’ın vefat ettiği ve terekesinin iştirak halinde bulunması halinde, ihtarların Kiralayan’ın tüm mirasçıları tarafından tebliğ edilmesi ve davanın da tüm mirasçılar tarafından açılması zorunludur.

Süresiz kira sözleşmelerinde ve kira bedelinin senelik ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Tahliye davasına konu ihtarlara karşılık ödeme zamanını tespiti tanıkla ispatlanamaz.

Borcun ifası için bir ayın başlangıcı veya sonu belirlenmişse, bundan ayın birinci ve sonuncu günü; ayın ortası belirlenmişse, bundan da ayın on beşinci günü anlaşılır. Borcun ifası için gün belirtilmeksizin sadece ay belirlenmişse, bundan o ayın son günü anlaşılır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına konu olan taşınmaz müşterek mülkiyete konu bir taşınmaz ise, ihtarnamelerin tüm ortaklar tarafından tebliğ edilmesi gerekir.

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava değeri bir yıllık kira tutarıdır.