Geçit İrtifakı Nedir ve Nasıl Kurulur?
İzmir, 20.05.2020
1. Geçit Hakkı Nedir?
Geçit hakkı ana yola bağlantısı bulunmayan ve genel yola çıkmak için yeterli yolu olmayan taşınmaz malikinin mahkemeye başvurarak elde edebileceği komşu parsellerden geçiş yapabilme hakkıdır. Geçit hakkı; şahıs lehine kurulabileceği gibi taşınmaz lehine de kurulabilmektedir. Taşınmaz lehine geçit irtifakı tesis edilmesi durumunda; yükümlü taşınmazın irtifak hakları sütununda kişi ismi belirtilmez, yararlanan taşınmazın ada ve parsel numarası yazılır. Aynı şekilde yararlanan taşınmazın irtifak hakları sütununa da yüklü taşınmazın ada ve parsel numarası yazılır.
Ancak bu durum aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın değerini düşürmekte ve taşınmaz malikinin haklarını sınırlandırmaktadır. Bu sebeple fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi kapsamında aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz maliki lehine bir miktar bedel ödenmesi gerekmektedir.
Mahkeme kararıyla elde edilen geçit hakkı aynı zamanda geçit irtifakı olarak da adlandırılır. Zorunlu geçit hakkı şeklinde tesis edilen bu irtifak hak sahibine mülkiyet hakkı kazandırmasa da mülkiyete yakın derecede taşınmaza bağlı olarak kullanılabilen bir sınırlı ayni hak kazandırmaktadır. Geçit irtifakı sınırlı ayni hak olması sebebi ile herkese karşı ileri sürülebilir.
Geçit hakkı süresi belirli bir sınırlandırmaya tabi değildir. Taşınmazın devriyle birlikte geçit irtifakı da ayni hak olması sebebi ile taşınmazın yeni maliki lehine devam eder. Ancak koşullarda değişiklik olmuş ve taşınmazın ana yola farklı bir şekilde çıkması mümkün hale gelmişse, geçit irtifakının bir anlamı kalmayacağından ilgili komşu parsel maliki tarafından kaldırılması talep edilebilir.
2. Hakkın Resmi Senetle Kurulması
Tarafların anlaşması durumunda tapu müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle geçit hakkı kurulur. Geçit hakkı, bedelli ya da bedelsiz olarak tesis edilebilir. Geçit hakkının nasıl ve ne zaman kullanılacağı resmi senette belirtilir. Ayrıca bu hakkın arazi veya arsanın neresinden kullanılacağı bir kadastro haritada belirlenmelidir.
3. Yargılama Süreci
Geçit irtifakı, tarafların anlaşması suretiyle tapuya şerh edilebileceği gibi dava yolu ile de talep edilebilir. Aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın tapuda kayıtlı ve özel kişiye ait olması gereklidir. Bu sebeple tapu tahsis belgesi sahibi olan kişiler ve maliki devlet olan taşınmazlar aleyhine açılacak davalar reddedilir. Dava için gerekli olan bir diğer koşul olarak ana yola geçiş olmaması durumu tespit edilirken; dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yaşayan diğer insanlar açısından ortak olarak kabul edilen ana yol kavramının araştırılmasıdır.
Geçit hakkı davasında görevli mahkeme dava konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. Dava konusu taşınmazın aynına ilişkin olduğundan mahkemenin yetkisi kesin yetkidir. Davada davalı taraf, geçit hakkının tesis edilmesi istenen parselin malikidir. Lehine geçit hakkı tesisi talep edilen taşınmazın birden fazla maliki olması halinde davacıların bu taşınmaz üzerindeki mülkiyetlerinin türünün irdelenmesi gerekmektedir. Lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz üzerinde malikler el birliği halinde malik ise, davayı tüm maliklerin bir arada açması gerekmekte; paylı mülkiyete konu bir taşınmaz söz konusu ise paydaşlardan her biri bu davayı açabilmektedir. Davalı taraf açısından böyle bir ayrım gerekmemektedir. Aleyhine geçit hakkı tesis edilecek yüklü taşınmazın kaç maliki varsa davanın bu maliklerin tümüne açılması gerekmektedir.
Geçit hakkı davaları nispeten yargılaması hızlı gerçekleşen davalar arasındadır. Geçit hakkı tesisi için mahkemenin tespit edeceği husus en ekonomik ve en kestirme olacak şekilde yola nasıl çıkış yapılabileceğidir. Bunun için geçit hakkı davalarında mahkeme keşif yapar ve bu konuda uzman harita mühendisi veya kadastro teknisyenlerinden yardım alır.
Yapılan keşifte taraflar ile tanıkları dinlenir. Parselin konumu ve komşu parselleri tespit edilir; hangi yollarda yola çıkışın yapılabileceği bilirkişiler tarafından alternatifleriyle birlikte belirlenerek mahkemeye bir rapor halinde sunulur. Yapılan keşif neticesinde düzenlenen bilirkişi raporu bu davalarda en önemli delildir. Mahkeme hazırlanan rapor doğrultusunda en makul olan yolu belirler ve bu yola ilişkin tespit edilen geçit hakkı bedeli yatırılmak üzere davacıya süre verir. Bu bedel yolun kullanılabilmesi için bir kereye mahsus ödenmek üzere belirlenen bir ücret olup yolun mülkiyetini davacıya geçirmez; sadece kullanım hakkı verir. Bedelin depo edilmesi ile birlikte mahkeme hükmünü açıklar ve durumu tapuya bildirir
4. Geçit Hakkı Davası Masrafları
Geçit hakkı davasında, dava açılışında alınan harç ve gider avansı ilk etapta ödenmesi gereken miktarlardır. Harç nispi harç olduğundan geçit hakkı bedelinin miktarına göre harç miktarı belirlenecektir. Dava dilekçesinde belirtilen bedel üzerinden binde 68,31’in dörtte biri oranında peşin harç ile başvuru harcı alınır. Bunun haricinde gider avansı olarak tanık ve taraflara yapılacak tebligatlara ilişkin gider avansı ile keşif ve bilirkişi ücretleri için delil avansı alınmaktadır. Bu bedeller dava açılırken peşinen alınmakla birlikte yargılama sürecinde yeterli olmadığı anlaşılırsa mahkeme tarafından süre verilerek tamamlatılabilir.
Keşif ve bilirkişi ücretlerine ilişkin masraflar dava açılırken davacı tarafından yatırılır. Diğer davalardan farklı olarak davanın kabul edilmesi halinde davacı yararına vekalet ücretine takdir edilmez ve yargılama masrafları davacının üzerinde bırakılır. Davanın reddi halinde ise davacı karşı tarafın yaptığı masraflardan ve vekalet ücretinden sorumlu tutulur.
5. Geçit Hakkının Terkini
Geçit hakkı süresinin dolması, hak sahibinin feragat etmesi gibi nedenlerle terkin edilebilir. Ölümle ya da tüzel kişiliğin son bulması ile terkin edilemez.
5.1 Terkin Türleri
5.1.1 Malikin Talebiyle Terkin
1-) Süresi dolmuş olan geçit hakkını malik terkin ettirebilir.
2-) Hak lehtarının ölmüş olması terkin sebebi değildir. Bu hak ölümle mirasçılara intikal eder.
3-) Geçit hakkının süresinin dolup dolmadığı kontrol edilir.
4-) Terkin harcı tahsil edilir.
5.1.2 Hak Sahibinin Talebiyle Terkin
1-) Hak sahibi her zaman geçit hakkını terkin ettirebilir.
2-) İstemde bulunanın geçit hakkı sahibi olup olmadığı belirlenir.
3-) Terkin harcı tahsil edilir.
5.1.3 Mahkeme Kararıyla Terkin
1-) Bu hak mahkeme kararıyla her zaman terkin edilebilir.
2-) Bu terkini ilamda adı geçen davacı veya malik isteyebilir.
3-) Kesinleşmiş mahkeme kararı gerekmektedir.
4-) Mahkeme kararının kapsamında tereddüt edilmesi durumunda mahkemeden tavzih kararı getirilmesi istenebilir.
5-) Terkin harcı tahsil edilir.
5.1.4 Kamulaştırma Sebebiyle Terkin
1-) Yükümlü taşınmazın tamamı kamulaştırılmış ise geçit hakkının terkini gerekir.
2-) Yararlanan taşınmazın kamulaştırılması halinde geçit hakkı kamulaştırma ile sona ermeyecektir. Kamulaştırmayı gerçekleştiren idarenin terkini istemesi gerekir.
3-) Kamulaştırma ile aynı anda terkin yapılır.
4-) Tescil istem belgesi düzenlemeye gerek yoktur. Resmi yazı ile işlemler yapılabilir.
5-) Kamulaştırma nedeniyle kaynak terkini için harç alınmaz. İdare harçtan muaf değilse sadece kamulaştırma harçları alınır.
6-) Kamulaştırma işlemi için alınan harç hariç olmak üzere bu hakkın terkini için ayrı bir harç alınmamaktadır.
Saygılarımızla,
Av. Ezgi Çağla Güngör