İzmir, 28.04.2020
Depozito Nedir?
Güvence bedeli olarak da bilinen depozito, özellikle kira sözleşmelerinde karşımıza çıkmaktadır. Bu anlamda depozito, kira sözleşmesi nedeniyle kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak amacıyla kiracı tarafından verilen para veya kıymetli evrak olarak ifade edilebilir.
Depozito, vadeli hesaba yatırılan, faiz geliri kiracıya ait olan ve kiralanan taşınmazda meydana gelebilecek muhtemel zararların tazmini için peşin olarak verilen geçici bir teminattır.
Uygulamada taşınmaz tahliye edildiğinde depozito iadesinde bir takım problemler yaşanmakta ve bu problemler kiracıların mağduriyetine yol açmaktadır. Bu mağduriyetlerin önüne geçilmesi ve kiracıların korunması amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 342. maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bir takım sınırlamalar öngörülmüştür.
Depozito Nereye Yatırılmalıdır?
TBK 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, depozitonun para veya kıymetli evrak olarak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir hesaba yatırır; kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Buna göre bankaya yatırılan bedel, kiracı ve kiraya verenin rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak taraflardan birine teslim edilebilir.
Depozitonun yatırılacağı vadeli hesap, mevduat bankaları tarafından açılabilmektedir. İlgili hesap kiracı tarafından açılmalı, ancak kiraya veren de açılan hesapta gösterilmelidir.
Hesap müşterek bir hesap olmamasına rağmen, tamamen veya kısmen geri verilmesi, ortak iradeye bağlıdır.
Depozitonun vadeli hesaba yatırılmasına ilişkin bu düzenleme, 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde mevcut değildi. Bu nedenle de genellikle depozito kira sözleşmesinin kurulması anında kiraya verene elden teslim edilmekteydi. Ancak yeni düzenlemeye rağmen uygulamada hala depozitonun bankaya yatırılmadığını, kiraya verene elden teslim edildiğini de görüyoruz.
Depozito Miktarının Belirlenmesinde Üst Sınır Nedir?
TBK 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, depozito miktarı sınırlandırılmış olup üç aylık kira bedelini geçemez. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan depozito, üç aylık kira bedelini aşıyorsa bu durumda kısmi butlan söz konusu olacak ve üç aylık kira bedelini aşan kısmı geçersiz kabul edilecektir. Böylelikle kiracı da depozitonun üç aylık bedeli aşan kısmının iadesini talep edebilecektir.
Bankaya yatırılan depozitonun faiz geliri de anaparaya eklenerek teminat kapsamında değerlendirilmektedir.
Depozito üç aylık kira bedelini aşmamak kaydıyla yabancı para üzerinden de kararlaştırılabilir.
Depozitonun yabancı para cinsinden de kararlaştırılması mümkündür. Bu durumda da üç aylık kira bedeli üst sınırı uygulama alanı bulmaktadır.
Kiraya Veren Depozitodan Kesinti Yapabilir mi?
Kiraya verenin depozitoyu iade etmemesi veya kesinti yapması kiracıların sıklıkla yaşadığı bir durumdur. Yeni düzenleme uyarınca depozitonun bankaya yatırıldığı kira sözleşmelerinde, bu durum artık kiracılar açısından sorun teşkil etmemektedir. Zira kiraya verenin kesinti yapabilmesi için kiracının rızasının varlığı veya kiracının rızası mevcut değilse kesinleşmiş bir mahkeme kararı ya da icra takibinin bulunması gerekmektedir.
Dolayısıyla, depozitonun iade edilmemesine ya da kesinti yapılmasına kiracının rıza göstermemesi halinde, kiraya veren zararının bulunduğunu iddiasıyla dava açması ve bu dava ile zararının olduğunun kesinleşmesi halinde zararı oranında depozitodan kesinti yapabilecektir.
Ayrıca, kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için taşınmazda olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranmanın haricinde bir zararın varlığı gereklidir. Zira TBK 334. Maddesi uyarınca kiracının, sözleşmeye uygun kullanımı nedeniyle kiralanan taşınmazda meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumluluğu yoktur. Bu nedenle kiralanan taşınmazdaki olağan yıpranmalar nedeniyle kesinti yapılması TBK’ na aykırıdır.
Depozito Ne Zaman İade Edilir?
Depozito iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte gündeme gelmektedir. TBK’ nun 342. Maddesiyle 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde depozito iadesinde kiracı ve kiraya veren arasında yaşanan ihtilafların giderilmesi amaçlanmıştır.
Depozitonun bankaya yatırılmış olması halinde iadesi de TBK’ nun 342. Maddesi uyarınca yapılacaktır. Buna göre, banka iki tarafın depozitonun iade edilmesine dair rızasının bulunması veya kesinleşmiş bir icra takibi ya da mahkeme kararının bulunması halinde hesaptaki parayı kiracıya iade edecektir.
Ayrıca, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren, kiracıya karşı kira sözleşmesi ile ilgili bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka kiracının talebi üzerine hesaptaki parayı kiracıya iade etmekle yükümlüdür.
Depozitonun bankaya yatırılmayıp kiraya verene teslim edilmiş olması halinde, taşınmazın tahliye edilerek sözleşmeye uygun şekilde kiraya verene teslim edilmesi üzerine kiraya veren, kira sözleşmesi nedeniyle bir zararı mevcut değilse depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Kiraya verenin iade yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı, depozito iadesi için icra takibi veya dava yoluna başvurabilir.
Depozito Kiradan Mahsup Edilebilir mi?
Depozito, kira sözleşmesi nedeniyle kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak için verilen bir bedel olduğundan kiraya mahsup edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle Yargıtay kararları uyarınca kiracının son kira bedelini ödemeyerek depozitoya mahsup etmesi yerinde olmayıp kiracının ödenmemiş kira bedeli için icra takibine muhatap kalması mümkündür.
Saygılarımızla,
Av. Demet Cengiz Uslu